IMMOBILIEN WERTERMITTLUNG

Den Wert von Immobilien ermitteln

Jede Immobilie besitzt einen anderen Wert und als Laie hat man gar keine Möglichkeit, den Immobilienwert genau zu bestimmen. Zudem verändern sich die Preise inzwischen selbst innerhalb von kurzen Zeiträumen. Die Immobilienwerte schwankten in den letzten Jahren also enorm, doch eine Entwicklung haben alle Regionen gemein: Die Preise für Immobilien steigen. Doch wie lässt sich der Wert einer Immobilie eigentlich ermitteln und wann kann so eine Wertermittlung notwendig sein? Sehr häufig wird der Wert einer Immobilie in Erbschaftsangelegenheiten in Auftrag gegeben. Anhand des Immobilienwertes der Immobilie wird beispielsweise die Erbschaftssteuer berechnet. Oftmals wird von Ämtern ein zu hoher Wert geschätzt, weshalb die Beauftragung eines Gutachters durchaus Sinn machen kann. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der sollte im Vorfeld ebenfalls ein Wertgutachten in Auftrag geben. Häufig fällt diese Leistung in den Servicebereich eines Maklers. Zwar kann man auch selbst einen Wert bestimmen, doch in vielen Fällen verschenken Immobilienbesitzer durch eine zu geringe Schätzung viel Geld. Der umgekehrte Fall ist ebenfalls denkbar. Wer seine Immobilie zu hoch ansetzt, der lockt keine Interessenten an. Eine nachträgliche Preiskorrektur ändert nichts an der Lage, denn die potentiellen Käufer werden dann skeptisch. Wer sich unsicher ist, für welchen Preis sich die entsprechende Immobilie verkaufen lässt, der kann mit einer Wertermittlung alle Unklarheiten beseitigen.

Die Kosten für eine Immobilien Wertermittlung bleiben überschaubar

Der Umfang eines Gutachtens, die zur Wertermittlung herangezogen werden, können sich unterscheiden. In den meisten Fällen ist gar kein „großes" Gutachten notwendig, um auf das gewünschte Ergebnis zu kommen. Immer mehr Ämter geben sich inzwischen mit einem vereinfachten Wertgutachten zufrieden. Dieses kostet deutlich weniger als ein „großen" Gutachten, liefert aber die gleichen Ergebnisse. Lediglich die Beschreibung der entsprechenden Details wird hier außer Acht gelassen. Am errechneten Wert der Immobilie ändert dies aber nichts. Wer tatsächlich nur den Wert der Immobilie wissen möchte, der gibt sich in der Regel mit einem Kurzgutachten zufrieden. Dieses wird schnell erarbeitet und ist nur mit geringen Kosten verbunden. Egal, welches Gutachten in Auftrag gegeben wird, jede Wertermittlung kann anhand von drei möglichen Wertermittlungsverfahren erstellt werden. Man unterscheidet hier das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren für welche Immobilie herangezogen wird, hängt von der Nutzung und der Art des Objekts ab.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Blick auf die marktüblichen Preise in der Region gerichtet. Gerade in Ballungsgebieten werden täglich viele Immobilien verkauft, weshalb sich durch das Vergleichswertverfahren aussagekräftige Ergebnisse erzielen lassen. Es wird im Vorfeld nach übereinstimmenden Faktoren zwischen den einzelnen Immobilien gesucht und anschließend kommt es zum Vergleich der jeweiligen Verkaufspreise. Daraus ergibt sich am Ende ein Mittelwert, der je nach Lage, Alter und Größe der Immobilie noch nach oben oder unten korrigiert werden kann. Die Wertermittlung wird aber nicht nur für private Immobilien angewandt, auch gewerbliche Objekte werden so gerne im Wert bestimmt. Zudem kann durch das Vergleichswertverfahren auch der Bodenrichtwert von Grundstücken bestimmt werden. Hier ist das Vergleichswertverfahren sogar das bevorzugte Verfahren, weil bei unbebauten Grundstücken gerade die Lage als entscheidender Faktor gilt.

Das Ertragswertverfahren

Eine Immobilie soll Gewinn abwerfen und anhand der zukünftigen Gewinnerwartung lässt sich auch der Wert einer Immobilie ermitteln. Auf dieser Grundlage basiert das Ertragswertverfahren. Hier wird genau analysiert, welche Erträge durch die Vermietung oder Verpachtung des Objekts zu erwarten sind. Dem gegenüber werden die Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten gestellt. Am Ende ergibt sich ein Reinertrag. Dieser legt beim Ertragswertverfahren schließlich den Wert der Immobilie fest.

Das Sachwertverfahren

Das dritte Verfahren, welches der Wertermittlung dient, wird als Sachwertverfahren bezeichnet. Der Immobilienwert wird bei diesem Verfahren getrennt vom Bodenwert berechnet. Im Mittelpunkt stehen bei diesem Verfahren die bereits getätigten Investitionen. Beim Sachwertverfahren wird der fiktive Wert der Immobilie im Falle eines Neubaus herangezogen. Verringert wird dieser Wert durch Faktoren, die sich als wertmindernd herausstellen. Alle diese Berechnungen ergeben am Ende den Gesamtwert der Immobilie.

Auf Aktualität der Wertermittlung achten

Gerade bei der Verhehrswertermittlung ist es wichtig auf dessen Aktualität zu achten. Viele Menschen vertrauen aus Kostengründen auf Wertermittlungen, die vor einigen Monaten oder gar Jahren erstellt wurden. Der Immobilienmarkt verändert sich jedoch rasant und selbst innerhalb von kurzer Zeit lassen sich rasante Preissprünge verzeichnen. Deswegen sollte das Gutachten immer aktuell sein. Nur dann kann der Wert einer Immobilie tatsächlich genau dargestellt werden. In der Regel werden solche Wertermittlungen von freien Gutachtern durchgeführt, aber auch immer mehr Makler bieten diese Möglichkeit an. Bevor ein Gutachter bestellt wird, sollte sich der Auftraggeber mit dessen Referenzen auseinandersetzen. Hier gibt es zum Teil nicht nur gravierenden Unterschiede, was die Qualität der Dienstleistung betrifft, auch die Wahl des Verfahrens

kann für verschiedene Ergebnisse sorgen. In einem persönlichen Gespräch können die gemeinsamen Interessen definiert werden und ein fachkundiger Gutachter klärt seine Kunden darüber auf, welches Wertermittlungsverfahren er aus welchem Grund heranzieht.